קרקעות להשקעה הן נכס מבוקש בקרב משקיעים ישראלים ומשקיעים זרים המעוניינים ליהנות מהתשואות הגבוהות שמציע שוק הנדל״ן הישראלי. כמו כל השקעה, בחירת קרקע להשקעה בצורה נכונה הוא עסק מורכב. מי שאינו משקיע בחוכמה, לרוב ימצא את עצמו עם קרקע חקלאית שתישאר איתו שנים רבות קדימה. זאת לעומת משקיעים מנוסים, אשר יודעים למצוא עסקאות טובות ומכירים את השוק לעומק. הבנה זאת מאפשרת לייצר תשואות נכבדות מאוד, הגבוהות מהתשואות המקבלות באפיקי השקעות אחרים כגון מדד בשוק ההון, אג״ח וכו’.
אז כיצד עושים זאת נכון? כיצד משקיעים בצורה חכמה בקרקע, כך שאנחנו וילדנו נהנה מפירות אותם ההשקעות שבוצעו בחוכמה. בישראל מקובל לחשוב שהתשואות בנדל״ן נמוכות מאוד, וכי מי שרוצה להרוויח כסף גדול, צריך להשקיע בנדל״ן בחו״ל. לא כך הדבר. אכן, מי שמתעסק ברכישת והשקעה בקרקעות בארץ ישראל ולא מבין בתחום, עשוי להיות מאוכזב. אך, מי שמכיר ומבין את השוק, יוכל ליהנות מתשואות גדולות מהשקעה בקרקעות.
רבים מהישראלים חולמים לרכוש קרקע ולבנות עליה בית חם לכל המשפחה. אכן מדובר במהלך אפשרי, אך לא תמיד משתלם. רכישת קרקע לא מוגבל רק לבניית בית או בניין, קרקע יכולה להוות סוג של ״נייר ערך״ בו ניתן לסחור ומכור ברווח ובכך לצבור הון. רכישת קרקע להשקעה או לבנייה חייבת להיעשות בצורה מקצועית, אחרת מהלך כזה עלול להיות מסוכן.
ללא קשר לסוג ההשקעה, חשוב לנתק את החלום. יש חלומות ויש דרכים בהן ניתן ליצור רווחים גדולים ומשני חיים. לא כל דבר עליו אנו חולמים הוא הדבר הנכון, ובעולם ההשקעות נכון וכדאי לנתק את הנפש להשאיר את השכל. כך שהשכל ישקול לגופו של עניין את המספרים היבשים ויקבל החלטה בנוגע להשקעה.
בניגוד לדירות או נדל״ן מסחרי, מחירן של קרקעות להשקעה נמוך משמעותית ממחיר אפיקי השקעה אחרים בנדל״ן. עובדה זו מאפשרת למשקיעים מבצע ״גיוון״ בתיק ההשקעות שלהם. גיוון תיק השקעות הוא תיק חשוב, במסגרתו המשקיע מגוון ומפזר את השקעותיו בין אפיקי (סוגי) השקעה וכך מקטין את הסיכון בתיק כולו. כך, במידה ותהיינה טלטלה באחד מהתחומים בו הושקע הכסף, אפיקי ההשקעה האחרים לא יפגעו והמשקיע יוכל להמשיך ולהרוויח כסף גם בזמני קשים בסקטורים מסוימים.
מחירי הדיור בישראל עולים ללא הפסקה משנה לשנה, מה שפועל יוצר משבר דיור במסגרתו זוגות רבים לא מצליחים להגיע להון הדרוש לרכישת דירה. עובדה זו מביאה לייאוש רב, וגורמת לזוגות צעירים לקחת הלוואות חסרות אחריות בריביות גבוהות על מנת להשלים את ההון הראשוני הדרוש ללקיחת משכנתא מהבנק. החלטות כאלו נעשות באופן פזיז ויכולות לפגוע באופן אנוש בזוג שפעמים רבים לא יצליחו לחיות בכבוד ולשלם את כל ההוצאות של החזר המשכנתא וההלוואה?
מדוע זו בעיה לקחת הלוואה להשלמת ההון הדרוש למשכנתא? כיוון שההלוואות הללו הן לרוב הלוואות לכל מטרה, אשר ניתנו למטרות שונות ולא לשם השלמת ההון העצמי. ברגע שאנו לוקחים הלוואה כזאת, אנו למעשה מרמים את הבנק ואת עצמנו. אנחנו לוקחים הלוואה על בסיס הלוואה, מה שמוכיח להלכה למעשה שאנחנו נכנסים לחובות שגדולים על המצב הכלכלי שלנו ומסכנים את עצמנו יתר על המידה. ביום שלמחרת לא רק שנצטרך לשלם החזר משכנתא, היה עלינו לשלם את החזר ההלוואה המקורי.
העובדה שמחירי הדירות עולים ללא הפסקה, לאו דווקא נובעים מהרווח של הקבלנים או עלות הבנייה. חלק גדול ממחיר הדירה הוא מחיר הקרקע, הקרקע עליה נבנתה הדירה. קרקע שפעם הייתה חקלאית ולא הייתה שווה הרבה, כיום שווה הון משום שניתן לבנות עליה. מדיינו לעצמכם מה קרה לאנשים שרכשו את אותה הקרקע לפני 5-6 שנים וכיום למכרו אותה לקבלן. מדובר בעסקאות במסגרתן המשקיע עושה תשואה של פי וכמה וכמה על הכסף הראשוני שהשקיע.
בניגוד לחברות נדל״ן רבות, אנו לא פועלים מתווכי נדל״ן. בעשור האחרון, אנו מלווים משקיעים פרטיים ובונים להם תיקי השקעות של עשרות מיליוני שקלים. תיקי אלו בנויים על בסיס השקעות שאנחנו ביצענו בכסף פרטי שלנו. כלומר, אנו לוקחים אתכם סיכון ולא מוכרים ״חתול בשק״, או מוצר שאין לו אבא ואימא. גם עוד 5 שנים, אנחנו נדע לדבר איתכם ולהסביר לכם מה מצב הפרויקט, זאת משום שאנחנו עצמנו רוכשים בכמעט כל פרויקט עליו אנו ממליצים.
איך מרוויחים מקרקע להשקעה?
כיצד מרוויחים כסף בעזרת קרקע להשקעה? על מנת להבין באופן מקיף ומלא, כיצד ניתן להרוויח כסף ולסחור באופן חכם בקרקעות בישראל, עלינו להבין תחילה מהן סוגי הקרקעות הקיימות בישראל. הבנה של הבסיס, תאפשר לנו לסקור את השוק באופן יעילה ולבצע עסקאות חכם שיניבו לנו כסף באופן קבוע. מלבד זאת, ככל שנבין את תחום ההשקעה שלנו באופן מעמיק יותר, כך נקטין את הסיכון בביצוע העסקה. זאת משום שאנחנו לא תלויים רק בגורם המוכר / מייעץ, אלא תהייה לנו גם נקודת מבט על העסקה בכללותה.
סוגי הקרקעות בישראל:
- קרקע למסחר – קרקע עליה יקומו אזור מסחר כגון חנויות, משרדים, קניונים, מסעדות וכו’.
- קרקע לתעשייה – קרקע עליה יקומו מפעלים, אזורי תעשייה, מבני תעשייה ועוד.
- קרקע למגורים – קרקע עליה יבנו מגדלי מגורים, בנייני מגורים ובתים פרטיים.
- קרקע לתיירות – קרקע עליה יקום מלון או מבנה תיירותי אחר.
- קרקע חקלאית – קרקע המיועדת לצרכי חקלאות, גידול תוצרת חקלאית וכו’. לרוב, השקעות בקרקעות יעשו בקרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה.
מלבד סוגי קרקעות אלו, בישראל קיימים סוגי קרקעות נוספים אחר אינן מופיעים ברשימה הזאת. כגון, קרקעות לתחבורה, כבישים, שמורות טבע וכו’.
יעוד הקרקע לא סופי והוא עשוי להשתנות. כחלק בלתי נפרד מפיתוח ארץ ישראל, הממשלה ורשות מקרקעי ישראל משנים יעוד של קרקע על מנת לאפשר פיתוח והרחבה של שכונות מגורים, אזורי מסחר וכו’. תוכניות אלו כוללות שינויים בקרקעות, ומאפשרות לבסס תשתית להקמת שכונת מגורים או אזור תעשייה בהתאם לתנאים וההגבלות הקיימות בחוק.
קרקע להשקעה – הפשרת קרקע חקלאית והשבחת הקרקע
תהליך ההפשרה הינו הליך של שינוי ייעוד הקרקע. למעשה מדובר בחלומו של כל משקיע, להפוך קרקע חקלאית ולקרקע לבנייה. בסופו של ההליך הקרקע משתבחת, וכך המשקיע נהנה מהחזר השקעה ורווח על הקרן. גובה ההחזר והתשואה משתנה בהתאם ליכולת המשקיע לזהות ורכוש את הקרקע במחיר אטרקטיבי.
השבחת הקרקע משום שיעוד הקרקע השתנה. מקרקע חקלאית עליה היה ניתן לגדל תפוזים, כעת ניתן לבנות על אותה הקרקע בניין מגורים, חנויות או משרדים. הרי ברור לכל אדם כי מחיר קרקע שניתנת לבנייה שווה יותר מקרקע חקלאית עליה לא ניתן לבנות שום מבנה מגורים או מסחר. הזמן משחק תפקיד חשוב מאוד בהשקעה בקרקעות בישראל, משום שתשואת השיא תגיע לאחר שהשקענו בקרקע וזו החליפה את הייעוד שלה מקרקע חלקאית לקרקע לבנייה.
משקיעים המשקיעים בקרקעות להשקעה לרוב ישקיע בקרקעות חקלאיות, אשר נמצאות בתכניות כלשהי של פיתוח העיר או האזור. עם סיום הרכישה, המשקיעים יחכו מספר שנים עד שהקרקע תעבור את אישור כל הוועדות הרלוונטיות (מקומית, מחזורית וארצית) ותהפוך מקרקע חקלאית לקרקע לזמינה לבנייה. עסקאות מוצלחות מהסוג הזה, מאפשרות למשקיע ליהנות מהחזרי השקעה גדולים מאוד ביחס לרכישת דירות או שוק ההון. במספר עסקאות שביצענו אנחנו בעצמנו, ראינו החזרי שהשקעה של כפול 7-11 על הכסף הראשוני שהושקע. כלומר על השקעה בקרקע להשקעה של 100,000₪ קיבלנו בחזרה 850,000₪ ואף יותר.
חשוב להבין כי קרקעות להשקעה אינן השקעה קלה. בניגוד לרכישת מניות, נדל״ן אינו שקוף וברור. אשר משקיע מעוניין להשקיע בשוק ההון, הוא יכול להסתכל בדוחות של כל החברות בהן הוא מעוניין להשקיע. הכל זמין ונמצא. לעומת זאת כאשר רוכשים קרקע, על המשקיע להעמיק ולהבין את כלל האזור. עליו להכיר לעומק את כל הפרמטרים הקבועים והלא קבועים כך שיוכל לפעול במהירות במידה והעסקה לא תתבצע במתכונן.
משקיעים אשר אינם מנוסים בהשקעה בקרקעות חייבים להיעזר בבעלי מקצוע ומומחים על מנת שלא יפגעו בעסקה ויקבלו ליווי וניתוח שוק מעמיק יותר ממה שהצליחו להשיג בעצמם. בקבוצות המשקיעים שלנו, אנו פועלים כקבוצה שרוכשת יחד את הקרקע. כך יש לנו משקל כבד יותר מול הרשויות ולא פועלים כיחיד שרכש קרקע, אלא כקבוצה שלמה שרכשה שטח גדול באותו הפרויקט. עובדה זו משנה לחלוטין את הגישה של הרשויות בכל הקשור למשקיעים שלנו.
שלבים עיקריים בהפשרת קרקע חקלאית להשקעה
- יוזם הפשרת הקרקע – התהליך כולו מתחיל ביזם אשר מעוניין לקדם את התהליך. היזם יכול להיות אדם פרטי, חברה, תאגיד או העירייה עצמה. תפקיד של אותו היזם הוא ליזום ולהוביל את התכנית שתשנה את ייעוד הקרקע מחקלאי לאחר.
- תמ״א 35 – על הקרקע להופיע בתכנית תאר הארצית כקרקע בייעוד רלוונטי. כגון מסחר, מגורים, תעסוקה וכו’. יש לשים לב כי הקרקע אינה נמצאת בתכנית תאר כגן לאומי אחרת לא יהיה ניתן לשנות את ייעודה לקרקע זמינה לבנייה.
- אישור הועדה – בהתאם לחוק תכנון ובנייה בישראל, כל קרקע חקלאית המבקשת לשנות ייעוד נדרש אישור הועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. כמו כל ועדה, ככל שליזם יש ניסיון עשיר יותר, כך בטחון המשקיעים יגבר בעסקה משום שידעו שיש מי שיוביל את התהליך באופן המהיר והמקצועי ביותר.
- אישור הרשות המקומית והמחוזית – שתי הרשויות בודקות כי התכנית עולה בקנה אחד ומתאימה לחזון הרשות המקומית והמחוזית וכי הן מתאימות לנאמר בתכנית המתאר.
- אישורים נוספים – קבלת אישור מהמעוצה הארצית, משרד הפנים, משרד השיכון, מנהל מקרקעי ישראל וכו’. לכל אלו קיימים אינטרסים אשר עשויים או לא לעלות בקנה אחד עם אינטרס המשקיעים.
- מתן תוקף – משמעות מתן התוסף לתכנית הוא החלק הראשון בהפשרת הקרקע והפיכת המשקיעים בקרקעות להשקעה לשמחים ביותר. בשלב זה נשאר להוציא היתרים ולצאת לבנייה.
כמה עולה קרקע להשקעה בישראל?
בסופו של יום אנו מגיעים לשאלת העלויות. מהן מחירן של קרקעות להשקעה בישראל, כמה נצטרך לשלם בשביל לרכוש קרקע להשקעה?
כמו כל דבר, אנו מדברים על היצע וביקוש. ככל שהעסקה תהיינה טובה יותר, כך המחיר של הקרקע להשקעה יהיה גבוהה יותר. משקיעים רבים מחפשים קרקע להשקעה במחיר הזול ביותר, זאת מבלי להבין לעומק את תהליך הפשרת הקרקע. עבור אחד העם, קרקע חקלאית היא קרקע חלאית, אך הדבר מורכב הרבה יותר. ישנן קרקעות הנמצאות באזורים טובים יותר, בתהליכי אישור מתקדמים יותר וכפועל יוצא מכך מחירן יהיה גבוה יותר.
סוג הקרקע משפיע באופן ישיר על המחיר. כאשר מדובר בקרקע להשקעה המיועד לבנייה, מחיר הקרקע יהיה יקר. ככל הקרקע תהייה באזור ביקוש למגורים, כך מחירה יעלה עוד יותר. מחירי קרקעות חקלאיות זולים משמעותית בקרקעות הזמינות לבנייה, ומשקיעים אשר מעוניינים להרוויח כסף רב משקיעים בקרקעות חקלאית כהשקעה בעתיד. קרקעות אלו עשויות להניב רווחים ניכרים למחזיק בהן כאשר תהליכי ההפשרה יבוצעו עד תום.
