מה זה תמ״א 38? תמ״א 38 הוא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
מדובר באוסף של תקנות תכנון ובנייה שתוקנו במטרה לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה בישראל. מטרת התכנית כולה, לחזק מבנים ולהגן עליהם מפני תרחישי רעידות אדמה היכולים להתרחש בישראל. תכנית זו אושרה לראשונה על ידי ממשלמת ישראל, ב-14 באפריל 2005.
האם הבניין שלי זכאי לתמ״א 38?
על מנת שהבניין יהיה זכאי להשתתף בתכנית תמ״א 38, עליו להציג היתר בנייה שהוצא לפני ה-1 בינואר 1980 ושנקבע על ידי מהנדס שהמבנה אינו בנוי על פי התקן הישראלי 413 (תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה).
שלבי העבודה העיקריים בפרויקט תמ״א 38
כעת שאנו יודעים מה זה תמ״א 38, נעבור ונבין מהם שלבי העבודה העיקריים בפרויקט תמ״א 38. פרויקט תמ״א 38 בנוי מ-5 שלבים עיקריים אותם יש לעשות תוך הקפדה יתרה על כל החוקים והתקנים. לא מספיק להבין מה זה תמ״א 38, על המבצע להיות מומחה בתחום, כך שהפרויקט תבצע בצורה מקצועי ותוך עמידה זמנים.
יעוץ תמ״א 38
בשלב ראשוני זה, חשוב להסביר וכלל הדיירים מה זה תמ״א 38 ומה התהליך שהם הולכים לעבור במסגרת התכנית. הסבר ושקיפות מול כל דיירי הבניין, יאפשר לבצע את הפרויקט בצורה הטובה ביותר. בפרויקטים כאלו אנו רוצים לוודא שאין לנו דיירים סוררים, אשר ינסו למרר את חיי הקבלן, היזם וכתוצאה מכך את חיי הדיירים עצמם. לכן מסיבירים מה זה תמ״א 38, מה השלבים השונים הפרויקט ואף נותנים מענה פרטני לשאלות בעלי הדירות.
שלב הבדיקות
על מנת לוודא את יעילות התהליך, חשוב להיעזר בטובי אנשי המקצוע. עם ניסיון רב, אנו יודעים לבצע משא ומתן עם דיירי הבניין ולהגדיר את דרישות הדיירים להשבחת הבניין. אנו מבינים את צרכי הדיירים ואת הרצון, ובעזרת חיבור לעו״ד, מהנדסים ואנשי מקצוע רבים יוצרים את גבולות הגזרה לבניית תכנית מציאותית שתוכל לצאת לפועל ולהתממש במלואה. הבדיקות כוללות בדיקות מימוש זכויות, בחינת אפשרויות התכנון והעיצוב השונות.
שלב התכנון
בשלב זה כל התיירים כבר הבינו מה זה תמ״א 38 ולמה הם נכנסו. כעת הגיע הזמן לתכנן את הבניין יחיד עם יציגות הבניין והדיירים. דיירים הבניין מקבלים לאישור תכניות אדריכליות המפרטות את תוספות הבנייה השונות. בסופו של ההליך נחתם הסכם תמ״א 38 מסודר המסדר את היחסים שבין הדיירים ולבין החברה. את כל הניירת שולחים לאישור הועדה המקומית לקבלת היתר לפרויקט ולהתחלת הבנייה.
שלב הבנייה
שלב הבנייה מתחיל עם קבלת היתר הבנייה מהועדה המקומית. בשלב זה מתבצעות בפועל כל ההתאמות שביקשו הדיירים, ודיירים רואים את חלומם מתגשם. מנהל הפרויקט עוקב אחר אחר ההתקדמות ובודק כי הבנייה מתבצעת באופן מקצועי ואיכות. מנהל הפרויקט יעמוד לרשותם של כלל דיירי הבניין, ירגיע אותם ויסביר להם תהליכים לא מובנים על מנת לדאוג להצלחת הפרויקט.
שלב סיום הפרויקט
שלב סיום הפרויקט הוא השלב המשמח ביותר לו כל הדיירים חיכו. לאחר שניקו את כל האבק, ניתן להיכנס לדירות החדשות ודיירי הבניין נהנים משתיות חדשות ואיכותיות יותר מזו שהיו להם. לפתע מי שלא הכיר מה זה תמ״א 38 חי ועבר תמ״א 38 ראשון בחייו. דואגים ומוודאים כי כלל הדיירים מרוצים, וכי אין בעיה בעיות או תקלות מסוימות ומגישים את הפרויקט לסיום.
היתרונות בפרויקט תמ״א 38
כעת שהבנה מה זה פרויקט תמ״א 38 ואיך הוא מתבצע, כדאי להבין את היתרונות שבפרויקט. נכון, הוא מערר את חיי דיירי הבניין ועשוי לפגוע בזמן הבנייה באיכות החיים, אך מנגד יש לפרויקט לא מעט יתרונות שבהחלט הופכים אותו למאוד רלוונטי עבור משקיעי נדל״ן רבים. לתמ״א 38, 3 יתרונות מרכזיים שהופכים אותו לכדאי.
- בטיחות – מטרת התכנית היא להגן על הבניין מפני רעידות אדמה. דהיינו להפוך אותו להיות בטיחותי יותר. עבור זוגות רבים, בטיחות המבנה, בדיוק כמו בטיחות רכב, מהווה שיקול מרכזי בעת ביצוע העסקה. אין דבר כזה יותר מידי בטוח.
- תשתיות חדשות – מסגרת תמ״א 38 מתבצעות עבודות תשתית מעמיק. דיירי הבניין וכמו כן הדיירים החדשים ייהנו מתשתיות חשמל, מים וגז חדשות. כמו כן יזכו לקבל ממ״ד, מעלית ושדרוגים נוספים אשר מעלים בכמה רמות את איכות החיים של דיירי הבניין.
- עליית מחירים – כל אלו, מביאים לעליית מחירים בנכסי הבניין, הן החדשים והן הישנים. כל שדרוגי הבניין, מעלים את איכות החיים של הדיירים ומושכים אוכלוסיות חדשות לבניין המחפשות לגור בבניין חדש מבלי לשלם מחיר מלא של דירה חדשה מהקבלן.
האם כל הדיירים חייבים להסכים לתמ״א 38?
במקור החוק חייב הסכמה של 100% מהדיירים. אך דיירים רבים לא יודעים מה זה תמ״א 38 ולא מבינים את הפוטנציאל והחשיבות שלו. בשנת 2008, בוצע שינוי באחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט תמ״א 38. השינוי מאפשר לבצע הוספת דירות חדשות גם בהסכמה של שני שלישי הדירות, כלומר 66% הסכמה ולא 100% כפי שהיה בעבר. שינוי זה קידום פרויקטים רבים שהיו תוקעים, משום שדיירים לא הבינו מה זה תמ״א 38 או ניסו לסחוט את היזמים על מנת לקבל תנאים טובים יותר.
